Die Tokenisierung von Wohneigentum und Grundstücken Blockchains in der Immobilienwirtschaft

Blockchain-Startups von Berlin über San Francisco bis Hong Kong rütteln an dem Fundament der Immobilienwirtschaft. Bloß die Fassade etwas aufpolieren geht den Innovationsträgern nicht weit genug. Das Wagniskapital will die Karten von Grund auf neu aufmischen. Der Immobilienmarkt scheint reif zu sein für eine Generalüberholung.

Eine frische Brise technologischer Innovation kommt jetzt langsam auf den Immobilienmarkt zu. Zur Disposition stehen rein alle Aspekte der Grundstückerschließung, von der Grundbuchführung und der Hypothek über Behördengänge, die Bauausführung, die Versicherung, Vermietung und Verpachtung bis hin zur Besteuerung. Smarte Verträge lassen grüßen.

Was Liegenschaften angeht, gibt es rein gar keine Tabu-Themen mehr. Ohne Blockchainerisierung gibt es keine Digitalisierung. Finanzhäuser und Wirtschaftsprüfer reiben sich insgeheim die Hände (und die Finanzbehörden ja sowieso, sofern sie im Bilde sind).

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Die „Blockchainerisierung“ von Eigentumstiteln

Immobilien sind traditionell eine der illiquidesten Anlageklassen, die einen hohen Kapitaleinsatz erfordern und lange, teure Transaktionsprozesse nach sich ziehen. Im gewerblichen Immobilienmarkt (CRE) ist der Bedarf nach mehr Effizienz besonders stark ausgeprägt. Fragmentierte Datenbanken, unzureichende Transparenz, zeitraubender Due-Diligence-Prozess, der noch überwiegend offline und auf Papier stattfindet, die hohe Komplexität der Verwaltung laufender Mietverträge, das Fehlen von Echtzeitdaten über den Betrieb – diese und ähnliche Anachronismen sabotieren die Umsetzbarkeit der Sorgfaltspflicht und die Beschaffung von Finanzmitteln, erhöhen das Betrugsrisiko, treiben die Versicherungsprämien in die Höhe, verkomplizieren den ohnehin schon schwerfälligen Freigabeprozess und lassen die Profitabilität im Endeffekt verpuffen.

Die intransparente Natur von Immobilientransaktionen schafft Spielraum für illegale Aktivitäten wie Geldwäsche und Steuerhinterziehung. In Deutschland sind allein im Jahr 2017 etwa 30 Milliarden Euro an internationalem Geld mit fragwürdigem Hintergrund in den Immobilienmarkt hineingeflossen.

Blockchain-Technik hat sicherlich das Zeug dazu, Transparenz zu schaffen. Die Blockchain schafft eine dezentralisierte Plattform, welche sämtliche Informationen über eine Immobilie wie auch wirtschaftliche Aktivitäten der beteiligten Marktteilnehmer in nahezu Echtzeit manipulationssicher erfassen und abbilden kann. Die datengetriebene Natur der „smarten Verträge“ erlaubt die Umsetzung vollautomatischer Abläufe, welche die Prozesskosten reduzieren und Transparenz schaffen.

Startups wie die nordamerikanische Safewire.com (zuvor als SafeChain.io bekannt) wollen das Betrugsrisiko mit Transparenz bekämpfen. Das Unternehmen verwendet eine Kombination aus Identitätsüberprüfung und Bankauthentifizierungstechnologie, um bei der Recherche von Eigentumstiteln die Betrugsgefahr weitgehend zu beseitigen.

Blockchain-Technik könnte auch digitalisierte Grundbücher bereits heute ermöglichen.

Die schwedische Kartierungs-, Kataster- und Grundbuchbehörde Lantmäteriet hatte sich bereits im Jahre 2016 vorgenommen, Möglichkeiten der „Blockchainerisierung“ des Grundbuchs auszuloten. Lantmäteriet zeichnet für die Gewährleistung der Sicherheit des Eigentums von Schwedens Immobilien verantwortlich, bisher auf Papier. Gemeinsam mit dem schwedischen Telekommunikationsanbieter Telia, dem Blockchain-Startup ChromaWay und der Technologieberatungsagentur Kairos Future hatte die Behörde in einem umfassenden Pilotprojekt die Blockchain-Technik als einen digitalen Unterbau des Grundbuchs untersucht mit dem Ziel, Immobilientransaktionen schneller, transparenter und effizienter zu gestalten. Bereits zwei Jahre später hat Lantmäteriet eine Immobilientransaktion auf der Blockchain von ChromaWay erfolgreich abgewickelt.

Seither hat sich die Blockchainerisierung des schwedischen Landregisters kein Stück vom Fleck gerührt. Schuld daran sei das angestaubte regulatorische Umfeld. Für eine großflächige Umstellung fehlt anscheinend der politische Wille. ChromaWay ist mit ihrer Plattform inzwischen unter anderem in Indien und Südamerika ein Durchstarter.

Immobilien „verflüssigen“: Tokenisierung

Im Zentrum der „Blockchainerisierung“ von Immobilien steht das Konzept von Wertpapier-Token. Ein solcher Token repräsentiert die Eigentumsinformationen des Anlageprodukts, aufgezeichnet auf einer Blockchain.

Die deutsche Bundesregierung hat Ende des vergangenen Jahres ein Gesetz verabschiedet, welches erstmals die Erfassung elektronischer Wertpapiere in digitaler Form mit Hilfe der Blockchain erlaubt. Zuvor mussten Emittenten und Wertpapierinhaber Transaktionen mit einem Papierzertifikat dokumentieren, was einen zusätzlichen Verwaltungsaufwand bedeutete und als Hindernis für Wertpapierinhaber angesehen wurde.

Die Tokenisierung von Immobilien hat das Potenzial, massive Liquidität freizusetzen. Denn Immobilien sind die bedeutendste Anlageklasse der Welt. Als ein Nebeneffekt der Tokenisierung von Immobilien auf einer Blockchain dürfte die Ära von Bruchteilseigentum anbrechen; dieses würde den Immobilienbesitz für neue Anlegerkreise eröffnen und den Zugang zu diesem bisher eher elitären Investitionsvehikel „demokratisieren“. Echtzeit-Handel mit Token auf Sekundärmärkten und neuartige Wertschöpfungsmodelle wären fortan nur noch einen Klick entfernt.

Zu den erfolgreichsten Vorreitern der Blockchain-gestützten Tokenisierung zählt das Unternehmen Black Manta Capital Partners, ein Bafin-regulierter und Mifid-II-konformer Finanzdienstleister mit Niederlassungen in Berlin und Luxemburg. Im April des vergangenen Jahres hat es in Zusammenarbeit mit Tigris Immobilien ein RETO (Real Estate Token Offering) für Berliner Immobilien im Wert von mehr als 12 Millionen Dollar erfolgreich durchgeführt.

Das Projekt umfasste insgesamt rund 2000 Quadratmeter Fläche, größtenteils bestehend aus einzelnen Wohnungen von je 40 bis 60 Quadratmetern Größe. Der Mindestanlagebetrag lag bei 500 Euro. Die Token sollten dem „Ottonormalinvestor“ den Weg ebnen zu einer Kapitalanlage, welche normalerweise professionellen Investoren vorbehalten wäre. Der Bau soll bis 2022 abgeschlossen sein. Inhaber der Token werden durch verbriefte Genussrechte mit 20% an den Verkaufsgewinnen beteiligt.

Im Februar 2021 haben Enjin und die LABS Group eine Zusammenarbeit angekündigt, die es ganz normalen Menschen ermöglichen werde, fraktionierte Immobilienanlagen für nur 100 USD zu kaufen. Tokenisierung und Fraktionierung des Eigentums sollen den Zugang zu Immobilieninvestitionen verbessern, die bisher weitgehend etablierten Institutionen und wohlhabenden Investoren vorbehalten waren.

Diese tokenisierten Eigentumstitel, die als nicht-fungible Token (NFTs) über die Enjin-Plattform auf der Ethereum-Blockchain geprägt werden, sollen die Einstiegshürde für Investitionen in renditestarke Immobilien wie Hotels und Apartments deutlich senken und es zugelassenen Immobilienentwicklern ermöglichen, Crowdfunding über ein breites Netzwerk von Kleinanlegern abzuwickeln.

Bruchteileigentum

Der Immobilienfonds Liberty hat sich mit dem Krypto-Kreditgeber Blockfi zusammengeschlossen, um immobilienbezogene Token als Sicherheiten und zinstragende Anlagen nutzbar zu machen.

Ein Startup namens RealToken bietet Anlegern eine einfache, intelligente und benutzerfreundliche Methode zum Kauf von tokenisierten Immobilien in Bruchteilen, die das US-Rechtssystem und die erlaubnisfreie, uneingeschränkte Token-Ausgabe von Ethereum nutzt.

Investieren mit RealT bedeutet Eigentum mit geringem Wartungsaufwand, Zugang zu Cashflows im Zusammenhang mit der Immobilie und reibungslose Eigentumstransaktionen über RealTokens. Immobilien lassen sich zwar nach U.S.-Recht nicht direkt tokenisieren werden, aber juristische Personen schon. Jede Immobilie ist im Besitz einer Limited Liability Corporation (Gesellschaft mit beschränkter Haftung). Jede LLC wird auf bestimmte RealTokens tokenisiert und so zum Kauf angeboten.

Auch die FinTech-Plattform Liquefy aus Hong Kong unterstützt die Herausgabe von tokenisierten Wertpapieren, die durch reale Vermögenswerte auf einer Blockchain gesichert sind. Tokenisierung soll die betriebliche Effizienz bei Bruchteilseigentum erhöhen, die Eintrittsbarrieren für Investitionen senken und Liquidität in zuvor illiquiden Vermögenswerten erschließen. So entsteht digitales Bruchteilseigentum mit sicheren Transaktionsaufzeichnungen und schnellen Abwicklungsprozessen.

Liquefy hat zudem ein umfassendes Verwaltungssystem für die Kapitalbeschaffung auf Blockchain-Basis entwickelt. Die Plattform deckt unter anderem die Tokenisierung der Vermögensstruktur, die Einstellung der Anteilsklassen, die Verwaltung der Anteilseigner in einem digitalen Mitgliederverzeichnis und die Überwachung des Fortschritts bei der Kapitalbeschaffung ab. Die Blockchain-Technologie von Liquefy unterstützt Aktivitäten der Unternehmensführung wie Abstimmungen des Verwaltungsrats, Dividendenausschüttungen, Ausgabe von Sekundär-Token und Ähnliches mehr.

Die „zweite Welle“

Im Gegensatz zur ersten Welle der Finanzierung von digitalen Vermögenswerten, die größtenteils über unregulierte Initial Coin Offerings (ICOs) erfolgte, haben Sicherheits-Token im Immobilienmarkt relativ klare regulatorische Auswirkungen und Implikationen für die betroffenen Wirtschaftsakteure. Das regulatorische Regime bringt mit sich konkrete Anforderungen in Bezug auf Lizenzierung, Risikoüberwachung und Berichterstattung für die Emittenten von Token und ihre Dienstleister, darunter die Betreiber von Token-Börsen, sowie Token-Investoren. Die Berliner Verbriefung von Black Manta Capital Partners war BaFin-reguliert.

Die Erstellung, das Eigentum und die Übertragung blockchainerisierter Wertpapier-Token im Immobiliensektor unterliegt generell strengen bestehenden regulatorischen Rahmenbedingungen ähnlich wie jene, die in Bezug auf traditionelle Wertpapiere Anwendung finden. Dementsprechend müssen die betroffenen Wirtschaftsakteure auch ähnliche Governance- und aufsichtsrechtliche Überlegungen ins Auge fassen, einschließlich rechtlicher Eigentumsverhältnisse, Anleger-Know-Your-Customer-Verfahren (KYC) und sonstiger Compliance-, Buchführung und investitionstechnischer Due-Diligence-Pflichten. Es ist nicht der Wilde Westen unerschlossener Chancen, den sich viele aspirierende Investoren vor die Augen malen.

Da mehr und mehr technologiegestützte Immobilienprojekte erfolgreich verlaufen, erwarten unter anderem die Analysten von KPMG der Immobilienmärkte durch einen verbesserten Zugang der Investoren zu hochwertigen Vermögenswerten im Immobilienmarkt. Technologieanbieter dürften ihrerseits aus der zunehmend hohen Qualität „blockchainerisierter“ Vermögenswerte und der finanziellen Expertise eines wachsenden Netzwerks traditioneller Immobilienakteure ebenfalls einen Nutzen ziehen.

Fazit

Das beachtliche disruptive Potenzial der Blockchain könnte in der Immobilienbranche eine tektonische Verschiebung auslösen. Den einen oder anderen Marktteilnehmer dürfte die Transformation kalt erwischen. Auch auf die Nutzer neuartiger „blockchainerisierter“ Anlageklassen wie Immobilien-Token kommt die eine oder andere Überraschung zu. Wer meint, das Rennen um die Digitalisierung sei bereits gelaufen und der sprichwörtliche „Kuchen“ längst verteilt, hat noch gar nichts gesehen.

Über die Autoren: Anna Kobylinska und Filipe Pereira Martins arbeiten für McKinley Denali Inc. (USA).

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